Senti io non ho approfondito l'esame della sentenza che tra l'altro si
riferisce al caso dell'unico locatore che disdice verso più conduttori, però
magari anche se non calzante alla perfezione può offrirti spunti di
riflessione.
L'ho trovata in una breve ricerca saluti.
Sentenza del
Cass.17/05/1999 n°4797
La disdetta del locatore, in quanto volta a determinare la cessazione del
rapporto di locazione alla scadenza del termine contrattuale e,
conseguentemente, ad imporre al conduttore la riconsegna del bene locato e
cioè l'esecuzione di una prestazione indivisibile, è efficace nei confronti
di tutti i conduttori, ancorché intimata ad uno solo di essi."
DISDETTA DEL LOCATORE E PLURALITA' DI CONDUTTORI , TRA OBBLIGAZIONI
INDIVISIBILI E SOLIDALI .
La pronuncia della Cassazione va inquadrata all'interno della disciplina
delle locazioni, contratto di durata in cui il tempo costituisce elemento
necessario, essendo inconcepibile l'esecuzione uno actu[1], ed in
particolare meritano attenzione gli artt. 1596[2], 1597[3] cod. civ. e 3[4]
L.n°392/'78 che trattano della disdetta. Il tutto, all'insegna della
disciplina delle obbligazioni indivisibili, ed anche, nella nostra lettura,
solidali.
Da un'analisi delle pronunce della Cassazione si può rilevare che la
disdetta "costituisce un atto negoziale, unilaterale e recettizio[5]
concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la
prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo"(Cass.n°3763/'
79[6]). "La disdetta consiste in un preavviso di rilascio che opera ex post,
senza alcun effetto preventivo che non sia quello della tempestività"
(Cass.n°2919/'71[7]) e "non necessita per la sua validità ed efficacia, dell
'accettazione della controparte" (Cass.n°1428/'63[8]).
Nel dispositivo in epigrafe la Cassazione ha ritenuto sufficiente che la
disdetta del locatore intimata ad uno dei conduttori fosse efficace anche
nei confronti degli altri essendo in presenza di una prestazione
indivisibile.
Il concetto di indivisibilità è espresso dall'art.1316c.c.(Obbligazioni
indivisibili) il quale prevede che l'obbligazione è indivisibile, quando la
prestazione ha per oggetto una cosa o un fatto che non è suscettibile di
divisione per sua natura o per il modo con cui è stato considerato dalle
parti contraenti[9]. Ma più importante è l'art.1317c.c. (Disciplina delle
obbligazioni indivisibili), il quale fa da trait d'union con l'art.1292c.c.,
(Nozione della solidarietà) prevedendo, infatti, che alle obbligazioni
indivisibili si applicano, in quanto compatibili, le norme relative alle
obbligazioni solidali.
Obbligazioni indivisibili e solidali insieme alle
obbligazioni parziarie, infatti, fanno parte della più ampia categoria delle
obbligazioni soggettivamente complesse[10] data la comune presenza di una
pluralità di rapporti (corrispondente alla pluralità dei soggetti).
Le obbligazioni solidali possono avere origine da uno stesso titolo o
causa (e quindi dipendere da una medesima fonte di obbligazione) come anche
da titoli o cause distinte ( essendo in presenza di fonti d'obbligazione
distinte). Il caso in esame, pertanto, va annoverato tra le obbligazioni
solidali aventi uno stesso humus, ovvero una stessa origine quanto a titolo
e causa.
In merito alla definizione della struttura dell'obbligazione solidale si
dibatte ancora se essa faccia sorgere un'unica obbligazione con pluralità di
soggetti (teoria unitaria) o, piuttosto, una pluralità di obbligazioni[11]
tra loro connesse, considerati tutti i concreditori o condebitori (teoria
pluralista).
La prevalente giurisprudenza ha condiviso la seconda impostazione propria
dell'insegnamento tradizionale[12] dichiarando che "l'obbligazione solidale
pur avendo ad oggetto una medesima prestazione, non dà luogo ad un rapporto
unitario ed inscindibile fra creditore e debitori, né a litisconsorzio
necessario"[13]. Se l'art.1306co.1c.c. (Sentenza) recita che "la sentenza
pronunciata tra il creditore e uno dei debitori in solido, o tra il
debitore e uno dei creditori in solido, non ha effetto contro gli altri
debitori o contro gli altri creditori", si desume che non si è in presenza
di un litisconsorzio necessario. "Qui risiede il punto critico della teoria
dell'unica obbligazione con pluralità di soggetti, i quali sarebbero parti
di un medesimo rapporto sostanziale senza essere parti necessarie del
rapporto processuale", come rileva un Autore[14].
Sulle orme di tale orientamento, il rapporto di locazione con una pluralità
di soggetti attivi o passivi non li vincola alla regola "uno per tutti,
tutti per uno", trattandosi di rapporti giuridici distinti.
A tal proposito è opportuno distinguere quando si tratti di una pluralità di
locatori, e quando invece di una pluralità di conduttori.
Nel primo caso ovvero " nel caso in cui più proprietari abbiano dato in
locazione un immobile, considerandosi, nei confronti del conduttore, non
come una pluralità di parti (uti singuli) ma come una sola parte, dando così
luogo ad una solidarietà attiva e passiva, non basta la volontà di uno solo
di loro ad evitare, con la disdetta, la proroga tacita del contratto, ma
occorre la volontà di tutti [15]"(Cass.n°3841/'77[16]).
Nel caso in cui vi sia una pluralità di conduttori, come nel caso in cui all
'unico conduttore subentrino più eredi, non esiste un orientamento unanime.
L'indirizzo maggioritario, segnato dalle pronunce della giurisprudenza e
seguìto da parte della dottrina[17], considera che "l'obbligazione di
riconsegnare l'immobile locato consiste in un facere, che è attività
tipicamente indivisibile. In conseguenza, la disdetta regolarmente
effettuata anche ad uno solo degli eredi del conduttore defunto è
sufficiente a costituire validamente in mora tutti gli eredi nella
riconsegna dell'immobile alla scadenza del contratto"(Cass. n°3413/'68[18]).
Pertanto, la disdetta intimata ad uno solo dei conduttori sarebbe
sufficiente a costituire in mora tutti gli altri.
L'indirizzo minoritario è espresso da certa dottrina[19] la quale ritiene
che, in presenza di una pluralità di conduttori obbligati solidalmente o
quando all'unico conduttore subentrino più eredi, la disdetta non potrà
raggiungere gli effetti suoi propri, ovvero provocare l'estinzione della
locazione per scadenza del termine legale e "forse, - sostengono due
Autori[20] - nemmeno quello che si estingua solo nei confronti dell'
intimato, trattandosi di effetto indivisibile (salvo contraria volontà delle
parti)". In sostanza la disdetta ad uno solo dei conduttori non
provocherebbe alcun risultato, neanche nei confronti di colui cui fosse
pervenuta.
Altra Voce[21] più moderata dello stesso indirizzo sostiene che "la disdetta
avrebbe effetto solo nei confronti di colui ( o di coloro) al quale (ai
quali) è stata intimata, escludendolo (o escludendoli) da un rapporto
locatizio che continuerebbe a restare in vita per gli altri conduttori". A
tal proposito sono ancora attuali le parole di uno studioso[22]: " La
convenzione è presunta, o meglio l'intenzione di rinnovare la locazione è
presunta nel conduttore per il fatto di rimanere in possesso della cosa
locata, e nel locatore per il fatto di lasciarvelo. In conseguenza se più
erano i conduttori ed uno solo è lasciato in possesso, con lui s'intende
formata la tacita riconduzione". Ed infatti dagli artt.1335c.c.(Presunzione
di conoscenza) e 3 L.392/'78 il locatore deve fornire la prova non solo
dell'invio della disdetta ma anche del fatto che la raccomandata sia giunta
a conoscenza del conduttore, quanto meno alla stregua della presunzione. Se
ciascun conduttore non viene informato in modo appropriato della disdetta,
di conseguenza per questi si prevede una tacita rinnovazione del contratto
ex art.1597c.c..
Noi condividiamo detto orientamento per il quale, appunto, la disdetta
avrebbe effetto solo nei confronti di colui al quale è stata intimata,
escludendolo da un rapporto locatizio che proseguirebbe per gli altri
conduttori.
Se nel caso in esame la Cass. definisce la riconsegna del bene locato
esecuzione di una obbligazione indivisibile[23] cui si applicano ex
art.1317c.c., in quanto compatibili, le norme relative alle obbligazioni
solidali, riteniamo, di conseguenza, si debba eseguire il dettato dell'
art.1308c.c. secondo cui la costituzione in mora di uno dei debitori in
solido non ha effetto riguardo agli altri. Detta norma si riferisce solo all
'ipotesi di costituzione in mora per intimazione. Infatti la mora ex re,
ovvero quella che in base all'art.1219co.2c.c. si verifica ipso iure, si
determina, di regola, a carico di tutti i condebitori, ad eccezione delle
ipotesi previste ai nn. 2 e 3 del citato articolo co.2 . Quest'ultimo
stabilisce che "non è necessaria la costituzione in mora 2) quando il
debitore ha dichiarato per iscritto di non volere eseguire l'obbligazione 3)
quando è scaduto il termine se la prestazione deve essere eseguita al
domicilio del creditore. Se il termine scade dopo la morte del debitore, gli
eredi non sono costituiti in mora che mediante intimazione o richiesta fatta
per iscritto e decorsi 8 gg. dall'intimazione o dalla richiesta". In questi
casi, per i debitori che non si trovano nelle condizioni suesposte, è
necessario un apposito atto di costituzione in mora. Da tale analisi si
desume che la costituzione in mora di uno dei conduttori non potrebbe avere
effetto anche nei confronti degli altri. L'art.1308c.c. si conclude
rimandando all'art.1310co.1c.c. (Prescrizione) ai sensi del quale "Gli atti
con i quali il creditore interrompe la prescrizione contro uno dei debitori
in solido, oppure uno dei creditori in solido interrompe la prescrizione
contro il comune debitore, hanno effetto riguardo agli altri debitori o agli
altri creditori". In vero detta disposizione è norma sussidiaria ed
eccezionale in quanto trova il suo inquadramento nell'art.1308c.c. che per l
'appunto costituisce la regola. L'interruzione della prescrizione
costituisce l'unica vicenda giuridica sfavorevole ai debitori che estenda i
suoi effetti a tutti i condebitori solidali anche quando il creditore si sia
rivolto solo ad uno dei condebitori. A tal proposito ricordando come " ..
fra condebitore e creditore o fra concreditore e debitore possono
intercorrere vicende diverse dall'adempimento" fra le quali il codice
annovera la novazione (art.1300c.c.), la remissione del debito
(art.1301c.c.), la compensazione(art.1302c.c.), la confusione
(art.1303c.c.), la transazione (art.1304c.c.), il giuramento (art.1305c.c.),
la sentenza (art.1306c.c.), la costituzione in mora (art.1308c.c.), il
riconoscimento del debito(art.1309c.c.), la prescrizione(art.1310c.c.), la
rinunzia alla solidarietà(art.1311c.c.), il pagamento separato dei frutti e
degli interessi(art.1312c.c.), l'insolvenza di un condebitore in caso di
rinunzia alla solidarietà(art.1313c.c.), un'autorevole voce[24] prosegue
rispondendo ad un interrogativo così: "Quali conseguenze queste vicende
producono, nella solidarietà passiva, per i condebitori e quali, nella
solidarietà attiva per i creditori? Il codice civile dà in linea di
massima questa risposta: si propagano agli altri debitori in solido o agli
altri creditori in solido le conseguenze favorevoli, non si propagano quelle
sfavorevoli. Un'importante eccezione a questa regola vale per l'interruzione
della prescrizione(2943)"(1310)[25]. Queste sole parole rendono evidente
la posizione dei conduttori che non hanno ricevuto l'avviso di disdetta dal
locatore.
Se, poi, si valuta la questione in termini generali, se si legge, cioè, la
disdetta in termini di risoluzione del contratto plurilaterale da parte del
creditore, un Autore[26] avverte che "l'art.1459c.c. prevede una
eccezionale figura di risoluzione parziale, giustificata dalla peculiare
natura del contratto plurilaterale, e soprattutto dalla circostanza che esso
da luogo ad una pluralità di rapporti eventualmente scindibili (cfr. anche
1420)".
In tale circostanza la domanda di risoluzione deve essere notificata a tutti
i condebitori. Infatti, prosegue un altro Autore[27], " se la domanda di
risoluzione è stata notificata solo ad un condebitore, gli altri possono
ancora adempiere, non verificandosi nei loro confronti l'effetto preclusivo
di cui all'art.1453 ult. comma" ove si dispone che "dalla data della domanda
di risoluzione, l'inadempiente non può più adempiere la propria
obbligazione".
A fronte della nostra singolare e minoritaria chiave di lettura che collega
gli artt.1317c.c., 1292c.c., 1306, 1308c.c.,considerato anche l'art1335c.c.,
è del caso, tuttavia, rilevare che il dispositivo in epigrafe[28] conferma
l'indirizzo unanime della giurisprudenza[29] che ha sempre definito la
locazione quale obbligazione di facere indivisibile.
Post by Conte OliverPosto anche qui, dato che su it.diritto non sto risolvendo gran che.
Immobile (industriale) cointestato pro indiviso a 5 persone fisiche
(25%-25%-12%-8%-30%).
L'immobile è locato ad una società, i cui soci sono le stesse persone
(anche se in quote diverse), che vi svolge l'attività.
Il contratto si approssima alla scadenza (6 anni + 6).
12+8+30 vorrebbero dare disdetta (al fine di contrattare eventualmente
un nuovo canone più elevato).
25+25 invece non intendono dare disdetta (cosicchè si avrebbe
l'automatico rinnovo alle attuali condizioni).
Che si fa?
1) NON si può dare disdetta: tutti hanno firmato il contratto
originario e conseguentemente tutti devono essere d'accordo
sull'eventuale disdetta
2) Ciascun comproprietario può dare la disdetta per la propria quota.
3).............
Direi che la base di partenza sono le norme sulla comunione.
C'è l'art.1105 del c.c., e fin qui c'ero arrivato anch'io; ma (volendo
evitare, se non da ultimo e per forza, le vie legali) mi pongo anche
la questione dell'art.1103: se posso disporre del mio diritto di
concedere a terzi il godimento, direi che posso disporne in ogni
senso, e sono quindi anche libero di revocare tale diritto
limitatamente alla mia quota.
Potrei pertanto esercitare la disdetta solo per la metà; vero è che
trattandosi di cosa non divisibile non vedo come poi si possa andare
avanti se gli altri non accettano le nuove condizioni, ma potrebbe
essere un primo tentativo.
Grazie anticipatamente a chi vorrà rispondere.
Ciao
Conte Oliver (che non risponde in privato)
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